Wohnungsbau – Wülfrath hinkt den Zielen hinterher

Autor: Thomas Reuter. Erschienen taeglich.ME, 01.01.2019

Was passieren müsse, um endlich mehr preiswerten Wohnraum zu schaffen, wollte TME von den sechs Ratsfraktionen wissen. Die haben zum Teil sehr ausführlich Ideen und Forderungen formuliert. Auch die Bedeutung der GWG spielt da eine prominente Rolle.

Es war das Thema im Kommunalwahlkampf 2014: der Wohnungsbau. Vor allem die Schaffung preiswerten Wohnraums hatten sich die Parteien in die Wahlprogramme geschrieben. Allerdings: Keine neue Wohnung ist seither auf städtischen Ticket entstanden. Und die Nachfrage ist seither gestiegen. TME hat in den Fraktionen nachgefragt, was nun geschehen muss, dass in diesem Punkt endlich etwas geschieht. Einigkeit herrscht, dass im sozialen Wohnungsbau die Stadttochter eine herausgehobene Rollen spielen muss. Hoffnung klingt in einigen Stellungnahmen durch, weil das Planungsamt ab diesem Jahr wieder vollständig besetzt sein soll.

CDU

Axel Effert, CDU-Fraktionsvorsitzender, räumt ein, dass „wir den Zielen hinterher hinken. Es fehlt bezahlbarer Wohnraum. Das ist vollkommen richtig.“ Mit Blick auf die Wachstumsstrategie „Wülfrath 22+“ gehe es dabei aber nicht im sozialen Wohnungsbau in erster Linie. „Wir sind der Ansicht, dass wir Sozialwohnungen über die GWG bei der Umgestaltung des Quartiers Halfmann-/Havemannstraße im ausreichenden Maß schaffen werden.“ Für die CDU sei es wichtiger, die Menschen ins Visier zu nehmen, die sich in der Nähe Düsseldorfs mit ihrer Familie niederlassen wollen. „Das ist der Mittelstand, der preisgünstigeren Wohnraum sucht. Das ist das Klientel, das wir für Wülfrath gewinnen wollen.“ Für sie geschehe zu wenig. Da sei nicht die GWG allein gefragt. „Da müssen und können wir Investoren gewinnen“, ist Effert überzeugt und beklagt noch einmal die Entscheidung, dass die Stadt einen Wohnungsbauinvestor aus einem Geschäft an der Kastanienallee gedrängt habe. „Dort könnten schon Rohbauten stehen“, so Effert. Die Entscheidung, dort in bestehenden Räume Flüchtlingsunterkünfte zu schaffen, stelle sich heute als falsch heraus.

SPD

„Unser Handlungsschwerpunkt liegt hier bei der Stadtplanung“, betont SPD-Fraktionsvorsitzender Manfred Hoffmann. Dabei gehe es nicht nur um ein quantitatives Wachstum (mehr Wohnungen), sondern genauso um ein quantitatives Wachstum (Wo und Wie neuer Wohnraum und alter Wohnungsbestand). „Der Wohnraum- existentielles Bedürfnis des Menschen und ein Grundrecht – und das Wohnumfeld – Quartiere, Verkehrswege, öffentlicher Raum – sind die wichtigsten Faktoren für die soziokulturelle Entwicklung einer Kommune“, stellt er das Thema Wohnungsbau in einen größeren Zusammenhang.

In Wülfrath, so Hoffmann, habe der freifinanzierte Wohnungsbau in den letzten 20 Jahren stark zugenommen (Wülfrath Süd, „Düsseler Tor“, Osterdelle/Flehenberg, Stiftstraße, Südstraße, Bockswiese, Rohdenhaus). Dahingegen habe der öffentlich finanzierte Wohnungsbau abgenommen, „und die in der Vergangenheit entstandenen Sozialwohnungen fallen kontinuierlich aus den Sozialbindungen“. Hoffmann: „Diese Entwicklungen haben Einfluss auf das Mietniveau und den Mietzins und bringen vor allem die ortsansässigen Mieter bei veränderten sozioökonomischen Veränderungen in Schwierigkeiten, wenn Wohnraum nicht mehr bezahlbar bleibt.“

Um das Gleichgewicht zwischen freifinanzierten und öffentlich finanzierten Wohnbau wieder herzustellen, habe die SPD-Fraktion sich in der Vergangenheit immer wieder für den sozialen Wohnungsbau hier in Wülfrath eingesetzt.

Der wichtigste Mitspieler ist für die SPD die GWG. „Private werden bei den gegenwärtigen finanzpolitischen Gegebenheiten nicht in den sozialen Wohnungsbau investieren“, ist Hoffmann sicher. Auch die Stadt als Bauherr sei für die SPD vorstellbar. Hierzu seien sowohl das Planungsamt, Bauamt und auch Tiefbauamt personell zu stärken.

Zur aktuellen Führungsdebatte in der GWG unterstreicht Hoffmann, dass das Geschäftsbesorgungsmodell war vornherein zum Scheitern verurteilt gewesen sei. Der SPD-Vertreter in der Gesellschafterversammlung habe von Anfag dagegen vortier. „Bürgermeisterin und CDU haben dieses Modell favorisiert.“ Für die gegenwärtige Situation fordert die SPD die in der Versammlung auch beschlossene Installierung eines eigenen Geschäftsführers und eine strategische Neuausrichtung für den Wülfrather Wohnungsbau

Wülfrather Gruppe

„Wir sehen das Thema Wohnungsbau bei der GWG in den richtigen Händen“, betont André Herbes, Planungsexperte der WG. Allerdings seien ihr momentan eben diese Hände gebunden: „Mal liegt es an den fehlenden Bebauungsplänen, mal an gestoppten Bebauungsplänen wegen des akuten Personalmangels im Planungsamt oder an zurückgestellten Bebauungsplänen, da man noch Fördermittel einholen wollte“, so Herbes und nennt Beispiele für Fehlentwicklungen in den vergangen drei Jahren.

So sei 2016 die Planung für das Düsseler Tor abgeschlossen gewesen, „wurde aber wenig später vom Rat wieder einkassiert, da man sich für eine Tiefgarage entschlossen hat. Danach schlief die Planung wegen des Personalengpasses im Planungsamt ein.“ Das Bauvorhaben im Quartier Halfmannstraße habe sich verzögert, da man Bebauung und Bebauungsplan an Förderrichtlinien anpassen und umändern musste.

„An die Spitze der Priorisierungsliste schafften es nur die Projekte, die zum Beispiel für den Brandschutz notwendig waren (Gerätehaus Rotdornweg) oder die Projekte, bei denen der Verlust oder gar Rückzahlung von Fördermitteln drohte (Quartier Halfmannstrasse und Stadtentwicklungsprogramm).“ Eben nicht ganz oben auf der Priorisierungsliste stünden Projekte zur Wohnraumschaffung wie beispielsweise das Düsseler Tor, das Bunkerareal Goethestraße oder Projekte, mit denen Einnahmen erzielt werden können, wie etwa der Sportplatz Düssel.

„Für 2019 sehen wir einige dieser Probleme als gelöst an – so nähert sich das STEP seinem Ende, die Personallücken im Planungsamt sind wieder aufgefüllt und die Abrissarbeiten im Quartier werden kurzfristig beginnen“, gibt sich Herbes vorsichtig zuversichtlich. „Wir erwarten auch für das Bunkerareal und das Düsseler Tor in 2019 endlich umsetzbare Lösungsvorschläge. Allerdings darf man bei alldem nicht die Belastbarkeit der GWG aus den Augen verlieren. Alle Bauvorhaben gleichzeitig wird die Stadttochter weder personell noch finanziell stemmen können. Hier muss eventuell auch über den Verkauf von Wohnbauflächen an Fremdinvestoren nachgedacht werden, um dringend benötigten Wohnraum schaffen zu können. Ob man allerdings einen Investor finden kann, der sowohl eine Mitsprache in städtebaulichen Fragen als auch bei der maximalen Miethöhe zulässt, das ist abzuwarten.“

Nicht zuletzt hieran erkennt man laut Herbes, „welchen hohen Mehrwert die Stadt beim Wohnungsbau mit der GWG erzielen kann“.

Bündnisgrüne

„Der Druck auf den Wohnungsmarkt aus den Großstädten in den Kreis Mettmann ist massiv. Genau darauf setzt unsere Agenda Wülfrath 22+“, so Stephan Mrstik, Fraktionsvorsitzender der Grünen im Rat. Attraktiv zu sein für jene, die die hohen Mieten oder Immobilienpreise in Düsseldorf und den angrenzenden Gebiete nicht mehr zahlen wollen, das müsse Wülfrath sein. Aber: „Ohne passenden Wohnraum läuft die Agenda ins Leere.“

Deshalb müsse Wülfrath – Rathaus und Rat – nun zügig handeln. Der Kreis Mettmann diskutiere über eine eigene Wohnungsbaugesellschaft, die es in anderen Kreisen bereits gebe. Die werde aber, wenn es sie überhaupt geben wird, noch auf sich warten lassen. „Außerdem könnte sie nicht mittelfristig alle Wohnungsengpässe im Kreis lösen“, so Mrstiks Einschätzung.

Für Mrstik ist Vielfalt angesagt :“In Wülfrath ist neuer preiswerter Wohnraum für alle sozialen Schichten und mit einer guten Mischung aus sozialem Wohnungsbau, Mietswohnungen ohne Bindung und Wohneigentum notwendig.“ Kernaufgabe der GWG sei es, Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Zusätzlich bräuchte Wülfrath private Investoren. „Der GWG stehen Flächen zur Verfügung. Dabei ist aber auch das Bunkerareal mit eingeschränkten Möglichkeiten. Dass die anderen Flächen noch nicht bebaut sind, liegt auch an aufwendigen formalen Verfahren und der unverschuldeten Unruhe auf der Geschäftsführer-Position der GWG. Da brauchen wir zukünftig Kontinuität“, so Mrstik, der feststellt. „Die Partnerschaft mit der Wobau Velbert war ein sinnvoller Versuch, hat aber leider nicht funktioniert.“

Auf der Halfmannstraße entstehen, das ist der GWG-Plan, jetzt neue moderne günstige Wohnungen. „Es  passiert also etwas. Wir brauchen aber mehr Tempo. Wenn die GWG nicht alle Bebauungen zügig selber durchführen kann, sind gegebenenfalls private Investoren als Partner herbeizuziehen. Die GWG sollte aus dem Stadtrat konkretere Aufgaben erhalten. Aufgrund der Gesellschaftsform sind Regeln zu beachten. Dennoch ist das zentrale politische Gremium zu passiv“, klagt Mrstik.

Größte Priorität haben für die Grünen die Flächen in der Hundertwasser-Siedlung an der Düsseler Straße und der Sportplatz Düssel. Das Grundstück an der Düsseler Straße sei von der GWG bereits beplant. Der Sportplatz ziele genau auf die Kernzielgruppe der Agenda Wülfrath 22+ und würde zusätzlich der Stadt Einnahmen aus dem Verkauf der Flächen sichern.

Die Linke

„Wenn man sich zukunftsfähig aufstellen möchte, kann eine Agenda 22+ nur erfolgversprechend gelingen, wenn auch gezielt Einfluss auf den heimischen Wohnungsmarkt genommen wird“, ist das Credo von Ilona Küchler, Fraktionsvorsitzende der Linken.

Grund und Boden seien ein knappes Gut. Daher brauche Wülfrath eine Strategie, die eine sozialgerechte Bodennutzung beinhalte. „Neben der GWG – deren Tätigkeit in erster Linie darin bestehen sollte, breite Schichten der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnungen zu versorgen – sehe ich auch die Möglichkeit, dass die Stadt bei der Baulandentwicklung potenzielle Investoren verpflichtet, zumindest anteilig – zum Beispiel 40 Prozent – im sozialen, also im öffentlich geförderten Wohnungsbau, zu investieren“, so Küchler.

Für die Linken ist es ärgerlich, „dass das Bauvorhaben am Düsseler Tor nicht in die Gänge kommt, wenngleich wir es natürlich lieber sehen würden, wenn hier nur bezahlbarer Wohnraum geschaffen würde. Interessant wäre es auch Generationen übergreifende Wohnkonzepte in den Blick zu nehmen, um so der wandelnden Gesellschaft Rechnung zu tragen“. Entsprechend sollten auch die Flächen in den Eschen sowie auf dem Gelände des ehemaligen Sportplatzes in Düssel entwickelt werden.

Küchler: „In Zeiten des niedrigen Zinsniveaus wäre es klug Werte zu schaffen, sprich Mietshäuser zu bauen, die sich in den Bilanzen der GWG sowie der Stadt widerspiegeln würden. Ich fürchte nur, das Wülfrath den günstigsten Zeitraum bereits verpasst hat.“ Ob die Stadt mit einem gestärkten Planungsamt als aktiver Bauherr auftreten sollte, muss aus Küchlers Sicht im Zusammenhang mit der Frage, wie sich die GWG weiter entwickeln werde, diskutiert werden.

„Interessant könnte es werden, wenn der Kreis in 2019 Akteure und Politik zu einem Workshop lädt, um den sozialen Wohnungsbau in den Blickpunkt zu nehmen. Hier sollte neben dem Neubau von Sozialwohnungen auch die Möglichkeit Sozialwohnungen oder Belegungsbindungen zu kaufen bzw. zu verlängern ins Visier genommen werden. Gerade für kleine Kommunen wie Wülfrath sehe ich hier eine Chance. Daher sollten sich die Stadt und „ihre Tochter“ interessiert und gesprächsbereit zeigen,“ mahnt Ilona Küchler.

FDP

Die FDP spricht sich für eine Einschränkung des Aufgabenbereichs der GWG ein, „auf einige wesentliche Bereiche, die auch den Bau neuer Wohnungen betreffen“, so Ratsherr Hans-Peter Altmann. Das vorhandene Personal sei dann für die Planung und den Bau neuer Wohnungen effektiver einsetzbar. „Im Zusammenhang mit der Agenda Wülfrath 22+ ist dies unbedingt nötig.“

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